집값이 올라서 시세차익을 얻을때까지 이자비용없이 사금융을 쓰는거죠

어리신분인가봄니다
전세는 일단 매매가와차이가 나지않아요
어떨땐 매매가보다 높은 전세도 있어요.
월세가 돈이되는건사실이지만
전세가 쓰임이많아요 목돈만들때좋죠
예로들어 주택2층집 매매가격이 이억임니다
그러나 한층을 전세로 일억 오천에 세입자를구하면
오천에 집을살수있죠 ᆢ
이억에 집을사고 한층을 월세로돌리면
월. 50에 세를 주고 보증금 이천 정도 받는다고하면ᆢ.자기자본없이 대출로
집사는분은 대출금이나 월세나 그닥차이없는경우도 많아요 ᆢ
하나 월세가 더수익이 높은건 사실임니다
전세를 놓는건 집주인이 목돈이 필요한경우가 대부분임니다 ᆢ

레버리지

10억짜리 집을
8억의 전세를 주면
2억만 있어도 집을 살수있다.

그 집이 14억이 되면
나는 4억이 생긴다.

제가 이해를 잘못한건지..

이미 집주인이어서 전세를 주는거아닌가영

집주인이 집을산다는게 이해가안되여

뭔가 제가 잘못알아듣고있는거같긴한데

아파트같은경우도. 주인이 안 살고 있고
세입자가 전세로살고있는경우도 매물로 나오는경우가많죠 ᆢ
그럼 삼억짜리 아파트 전세 2억오천있음
세입자는 이년후계약끝날경우
그럼 오천만주고 일단 집을 살수있어요
그리고 세입자에게 돌려줘야할 전세금 이억오천은
이년후 계약이 끝난후 돌려주면되고 ᆢ
그럼. 이년이란 시간이 생기게되죠
이년후에 이억오천을 주고 내가살아도되고
이년후에 또 세입자를 주고 들이면
어째든 그냥오천에 집사는꼴이죠
거기다 집값이 그세 오르면 다음세입자는전세금
삼억에 들이면 나는 전세금 오른 차액 오천을 꽁으로먹는 샘이네요ᆢ

윗분 예시를 다시 들어드리면

현재 10억짜리 시세의 집이 있다고 칩시다.
현재 예비 집주인은 현금 2억이 있습니다.

그냥 집을 사려면 못사겠죠? 2억가지고는 택도 없죠.

그런데 전세를 8억으로 내어주면?

2억 + 전세금8억 = 10억

2억으로 10억짜리 집주인이 될 수 있습니다.

전세받아 돈 쓸곳에 쓰기도 하고 은행이자 받기도 합니다.
대출받기는 뭐하고 전세금 받아 쓰느거죠.
은행이자 좋을때는 월세보다 높구요.
월세는 세금 많이 떼는데 전세는 덜하죠..
이제는 간주임대료로 세금 받아서 전세도 없어지는 추세입니다.

이해되시라고 대충 적어봅니다...

1. 전세금 받아서 은행에 저축한다. 나온 이자는 내꺼. 앗싸.
2. 급히 돈 필요하다. 은행 대출은 대출이자 줘야하니까 전세금으로 2년간 쓰자. 돈은 나중에 돌려주지 뭐.
3. 집을 물려받았다. 관리비가 매달 나온다. 어쩌지? 세입자야, 내가 빌려줄테니 너네가 2년간 집 관리해주고 관리비 내줘.

나에게 2억짜리 집이 있습니다.
그래서 2년 계약으로 2억 전세를 주었습니다
난 2년간 받은 전세금 2억으로 다른 투자를 해서 3억으로 불렸습니다, 거기다 집 값도 1억 올라서 3억이 되었습니다
2억짜리 집으로 2년만에 2억을 벌었네요
어? 근데 만약 2년 후 투자를 실패해서 2억도 없고 집 값도 떨어지면?
깡통전세 사기꾼이 됩니다
보다시피 장점은, 집 값은 어차피 오를테니 안팔고 집값만큼의 돈을 일정기간동안 마음대로 쓸 수 있다 입니다
돈을 적금에 넣든 주식에 넣든 코인을 사든 그냥 현금 뭉치가 좋아서 들고 다니든 마음대로죠
근데 전세 계약 종료시 돌려줄 돈이 없다면 전세 사기꾼이 되겠지요

집주인 관점 간단히 알려드립니다.

1. 대출없는 집인 경우 : 전세자금을 풀로 유동자산으로써 편하게 투자(예금 포함)할 수 있다.

2. 대출있는 경우 : 집주인이 전세를 안내준 경우이면 대출에 대한 이자를 꼬박꼬박 은행에 내야한다. 전세를 내주면 대출금을 상환하여 이자가 발생하지 않는다.

3. 레버리지 투자인 경우 : (집값 - 전세금)의 적은 자본으로 집을 구할 수 있다. 이 상태에서 집값이 올라준다면 적은 자본으로 상대적으로 큰 수익을 갖게 된다. (반대로 집값 하락하면 난리나겠죠?)

간단하게 정의해 드립니다. 집을 투자개념으로 보느냐 실제 거주하느냐로 보느냐에 따라서도 댓글들 관점이 많이 갈리고 하는데,
글쓴님 글 쓰신 나이대 같은걸로 미루어 보아서 러프하고 간단하게 설명드림.
1. 집이 두채 이상인 사람만 전세를 주는것이 아님. 한채인 사람도 전세를 줌.
-부모님하고 같이 살거나, 본인은 전,월세 살면서 투자목적으로 집을 산 사람들이 해당.
2. 은행에서는 전세금만큼 돈을 빌려주지 않음.
- 60% 정도 가 최대치라고 생각하면 됨. 10억짜리 집을 사는데 6억을 대출받으면 4억이 필요함. 근데 4억을 가지고 있는 사람도 매우 극소수이기 때문에 전세를 '끼고' 집을 매수하는 것임. 그리고 전세로 집을 사면 이자같은게 나가지 않지만, 6억을 대출받았을 경우 매월 나가는 이자가 4% 계산시 (대충) 매월 200만원임.
3. 집주인이 전세금을 들고 있는게 아님. 그돈은 돌고 도는게 현실임.
사실 이게 전세사기의 한 요인이 되기도 하는데, 10억집을 5억에 전세를 줬다면 보통은 집주인이 5억을 들고 있는게 아님. 그 돈으로 다른 집을 또 샀거나 다른곳에 투자했거나 썼거나.
다음 세입자가 들고오는 전세금을 전 세입자에게 주는 돌려막기 형식임.